市街化調整区域と保険の種類　

市街化調整とは

不動産会社でもあまり知られていませんが、さいたま市の１／２が市街化調整区域である事をご存知でしょうか？市街化調整区域を得意とする業者もいます。

市街化調整区域とは、市街化を抑制して農地を守ることを定めた区域のことです。無秩序な都市化を制限するため、1968年に都市計画法が制定されました。

都市化を抑制することを目的としているため、基本的には建物を新しく建てることはできません。建物とは原則屋根付きの倉庫やカーポートプレハブ小屋、コンテナなども含まれます。例外として、農家住宅や林業や漁業を営むための建物であれば建てることが許されています。また、市街化調整区域で建て替えや用途を変更する場合、自治体の許可が必要です。しかし、市街化調整区域は都市化を抑制することが目的であるため、よほどの理由がなければ、建て替えや用途変更の許可が下りません。調べる方法として手軽なのは、インターネットサービスです。多くの自治体で都市計画マップが提供されているので、「地域名 市街化調整区域」で検索してみましょう

市街化調整区域の土地の固定資産税評価は、周辺の市街化区域と比較すると20〜30％下がります。住宅ローンが利用出来ない場合や利用に制限を課せられ、生活インフラが整備されていないだけでなく、商業施設もありません。

そのため、価格を下げざるを得なくなり、結果として、固定資産税評価額も低評価になってしまうということです。運用としては転売や太陽光発電や資材置場などが検討できます

火災保険と家財保険の違い

建物本体に対する火災保険ついては、通常、貸主である大家さんが加入しています。

銀行から融資を受ける場合には銀行側から条件になる場合もあります

一方、賃貸契約において借主（賃借人）が加入する火災保険は家財を補償する「家財保険」になります。つまり、「家財保険」とは「火災保険の中の家財を補償する契約」を指しているということです。借主を守る保険と言えます

賃貸物件に入居する際は、家財保険に加入することが入居の条件になっていることが多くあります。通常、賃貸借契約では、賃借人は賃貸借契約終了後に物件を「原状に回復して」返還しなければならない旨が規定されています。

原状回復とは「賃借人が借りた当時の状態に戻すものではない」ということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」とあります善管注意義務に違反や故意や過失などで部屋に損害を与えてしまうなどの理由から家財保険の加入が義務になる理由です